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Faut il acheter de l'immobilier locatif ou sa résidence principale ? Du neuf ou de l'ancien ?

Publié par Fiorella Pauloz le

Faut il acheter de l'immobilier locatif ou sa résidence principale ? Du neuf ou de l'ancien ?

Pourquoi investir dans l’immobilier ?


L’immobilier est l’un des plus gros piliers de l’indépendance financière, connaissez-vous quelqu’un de « riche » qui n’a pas de biens immobilier ? Je ne pense pas. Il existe énormément de façons d’investir, et contrairement aux croyances limitantes, on peut commencer à investir avec zéro euro ! Oui vous avez bien lu, ZÉRO, grâce à divers leviers. Vous avez peut-être déjà entendu l’histoire de certains étudiants qui ont commencé à investir dans l’immobilier, puis sont devenus rentiers dès leur plus jeune âge. Ces histoires sont réelles : en ayant les bonnes informations et surtout en passant à l’action, tout est possible.

 

♕ I. Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir dans l’immobilier locatif ?

Il n’y a aucune vérité universelle :

Souvent les personnes “étrangères“ à l’investissement immobilier vous disent qu’il est absolument indispensable d’être propriétaire de sa résidence principale ; tandis que les investisseurs chevronnés auront tendance à vous dire qu’il vaut mieux rester locataire pour pouvoir investir le plus possible. Tout ceci est complètement faux, car stéréotypé. Cela reviendrait à dire que les hommes sont plus ambitieux que les femmes : qui croit encore à cette légende ? Surement pas nous ;)
Vous voulez savoir s’il vaut mieux acheter ou louer votre résidence principale ? Voici quelques éléments de réponses.
Cela dépend de plusieurs choses :
- De vos objectifs : certains voient l’immobilier comme un moyen de quitter leur travail en générant suffisamment de revenus locatifs, alors que d’autres se plaisent parfaitement dans leur activité professionnelle et seront plus attirés par l’achat de leur résidence principal et/ou de faire un investissement de type Pinel afin de supprimer leurs impôts.
- Du lieu où vous souhaitez vivre : il suffit de faire une recherche sur le bon coin. Regardez les prix des appartements à la location et à l’achat puis dans cette seconde hypothèse regardez combien cela vous coûterait de le financer. Choisissez enfin l’option la moins coûteuse (loyer ou prêt) ;)
- De votre situation : la banque va-t-elle vous financer ou non? Pour cela vous pouvez demander une simulation de prêt à votre banquier, qui connait bien votre situation. Attention ! Chaque prêt peut être négocié. Je vous conseille donc de voir au moins 3 banques ou tout simplement de prendre un courtier.
 

♕ II. Faut-il acheter du neuf ou de l’ancien ?

Encore une fois, il n’y a aucune vérité universelle, que vous soyez investisseur ou que vous recherchiez la maison de vos rêves, chaque cas est particulier et il existe de nombreuses aides de l’État qui s’appliquent selon chaque situation. Le neuf a ses qualités et ses défauts tout comme l’ancien. Voici quelques points à connaitre :


1. L’ambiance et le caractère du logement

Si vous aimez les vieilles pierres, les moulures, les architectures empreintes de traditions, l’habitat chargé d’histoire, l’ancien est fait pour vous. C’est le plus souvent ce type de bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, qui provoque un vrai coup de cœur. En ce qui concerne le neuf, c’est la raison qui domine. Les logements sont très fonctionnels, très pratiques, souvent très lumineux et écologiques. Les matériaux sont modernes, les équipements de dernière génération. Coup de cœur pour les adeptes d’architecture contemporaine.


2. Les prestations de votre logement

Souvent dans l’ancien, les plans ne sont plus adaptés aux modes de vie contemporains, il y a des pertes de place et des travaux d’adaptation sont nécessaires. Vous devrez sans doute changer les revêtements des sols, les sanitaires, la cuisine, la décoration. Dans le neuf, c’est vous qui choisissez les prestations lors de l’achat, pour créer un intérieur personnalisé et prêt à vivre. Les logements sont plus petits que dans l’ancien. Il n’est pas toujours évident de se projeter dans un logement qui n’est pas encore construit.


3. Immobilier et normes techniques

Le neuf consomme trois à cinq fois moins que l’ancien car il est obligatoirement construit avec les dernières normes thermiques. Vous aurez donc des travaux a réaliser dans l’ancien afin de tout remettre aux normes. Il faut savoir qu’il existe cependant des aides de l’État pour certains points.


4. Le logement et les charges

Les charges sont plus importantes dans l’ancien, surtout si le logement est âgé et que l’entretien n’a pas été régulier. Dans le neuf vous êtes tranquille au moins pendant 10 ans.

5. Question de prix

Le prix du logement ancien dépend de l’offre et de la demande. Il est le plus souvent inférieur à celui du neuf, sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus recherchés. Il ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser. Le neuf est plus élevé de 15 à 25%. Normes strictes, matériaux performants et équipements dernier cri expliquent cette différence. Vous n’avez pas de travaux à réaliser.

6. L’achat du logement

Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour les deux à compter de la signature. Pour l’ancien, vous avez la libre disposition du bien dès que vous avez reçu les clés, en général lors de la signature de l’acte authentique. Pour le neuf, vous êtes protégé par une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si le programme est abandonné avant le démarrage du chantier, vous récupérez les sommes versées. Si les travaux ont commencé et que le promoteur est défaillant, son assureur prend en charge la construction jusqu’à la livraison. Pour emménager, vous devez attendre la livraison, en moyenne 12 mois. La date de livraison figure dans l’avant-contrat et le contrat définitif.

 

7. Les frais de notaire

 

Pour l’ancien, vous comptez de 6 à 8% du prix du logement. Pour le neuf ils varient de 2 à 4% de la valeur du logement.

 

8. Les aides à l’achat et à l’investissement

Dans l’ancien, il y a peu d’aides, à moins de faire des travaux. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier du PTZ (prêt à taux 0%), à condition que les ouvrages prévus comptent pour au moins 25% du prix. Les investisseurs noteront que les travaux sont déductibles des loyers (en vide comme en meublé au régime réel), ce qui diminue leur base imposable, donc leurs impôts. De nombreuses lois existent, dernier-né : le Denormandie ancien. Si vous achetez un logement dans un centre-ville dégradé, vous profitez d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% sur une location de douze ans. Je vous inviterai à m’écrire en privé si vous souhaitez bénéficier de ces nombreuses lois, on pourra voir ensemble laquelle convient à votre situation.

Le neuf, quant à lui, cumule les aides. Vous pouvez profiter du PTZ si vous remplissez certaines conditions (achat de votre première résidence principale, niveau de ressources notamment). Ce crédit gratuit représente jusqu’à 40% du prix du logement. Nombre de collectivités locales accordent des prêts gratuits ou des subventions à leurs administrés qui achètent dans le neuf. Si vous achetez un logement neuf (résidence principale) dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, la TVA est ramenée à 5,5% (20% habituellement).

Vous réalisez un investissement locatif dans le neuf ? Avec la loi Pinel, vous déduisez de vos impôts jusqu’à 21% sur douze ans, moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les logements neufs peuvent être exonérés pendant deux ans de la taxe foncière. Une mesure qui vaut pour la part départementale et régionale, la commune pouvant décider de supprimer cette exonération.

On peut donc en conclure que cela dépend de votre situation. J’espère que ces quelques points vous auront aidé à y voir plus clair. Quoiqu’il en soit n’hésitez pas à me contacter en cas de besoin, je me ferai un plaisir de vous aider.

 

♕ III. Devenir investisseur pro, comment faire ?

Vous souhaitez vivre de l’immobilier, mon conseil sera de vous former encore et encore, de vous inspirer des gens qui ont réussi tout en appliquant les lois et règles de l’immobilier, à votre propre situation. Je suis dans le conseil en investissement depuis 6 ans et chaque année j’apprends de nouvelles choses. Pour ceux qui souhaitent apprendre comment faire croître leur patrimoine et le diversifier, je peux vous conseiller la formation du cabinet avec lequel je travaille : CS-Consulting. Cette formation est agréée et répond à la Charte Qualité “Pôle Emploi“ : il y a donc une possibilité de se la faire financer en tant que demandeur d’emploi. 

Pour plus d'informations, contactes nous via le formulaire et nous te donnerons les démarches à suivre.


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  • Bonjour,
    Je suis vos articles depuis quelques temps maintenant et je les trouves très intéressant.
    Je suis plusieurs blogs/ chaines youtube sur l’investissement, je trouve que c’est un article très bien écrit, je suis en total accord avec ce que vous avez écrit.
    Pour ma part, j’ai découvert l’investissement avec l’excellente livre ‘Réfléchissez et devenez riche’ de Napoleon Hill.
    Si vous ne connaissez pas je vous encourage à découvrir ses oeuvres:
    http://go.657277616e6272657374z2ec696d6167696e6574.13.1tpe.net
    Encore merci pour cet article, à bientôt

    Erwan le
  • Dans l’idéal, j’aimerais faire les deux. Malheureusement je n’ai pas les moyens pour l’instant et je dois faire un choix. Je suis tenté par le locatif pour investir, mais c’est aussi confortable de ne plus payer de loyer.

    https://bernard-nicod.ch/fr/contact-geneve

    JB le

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